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전세나 월세 계약 시 세입자는 법적으로 보호받기 위해 몇 가지 중요한 특약을 반드시 포함해야 합니다.
특히 전세사기가 급증하면서, 세입자 보호를 위한 전세보증금 반환 특약, 대항력 확보 전 담보 설정 금지, 보증금 반환보증 가입 등이 주목받고 있습니다. 이러한 특약을 제대로 작성하면 세입자는 임대인과의 불필요한 분쟁을 줄이고, 더욱 안전한 계약을 체결할 수 있습니다.
전세 사기 예방과 안전한 전월세 계약을 위해 이 글에서 제공하는 필수 특약들을 꼭 체크하세요. 더 이상 위험한 전세 계약에 휘말리지 마세요!
특약이란?
법보다 불리한 특약은 효력이 없습니다.
특약은 주된 계약서 조항 외에 세부 사항을 추가로 명시하는 조항입니다. 전월세 계약의 기본적인 내용은 ‘주택임대차보호법’에 의해 세입자의 권리가 보장되지만, 추가로 세입자와 임대인이 협의하여 세부적인 약정을 계약서에 기재하는 것이 바로 특약입니다.
하지만 중요한 것은 세입자에게 불리하게 적용되는 특약은 법적 효력이 없다는 사실입니다.
주택임대차보호법 제10조에서는 "이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 명시하고 있습니다. 즉, 임대인과 합의한 특약이라 하더라도 세입자의 법적 권리를 침해하는 내용이라면 아무런 법적 효력을 가질 수 없습니다.
상가임대차보호법도 마찬가지로, 임차인에게 불리하게 적용되는 조항은 효력을 상실합니다. 따라서 계약서를 작성할 때 특약이 필요하더라도, 그 특약이 세입자의 법적 권리를 침해하지 않는지를 면밀히 검토해야 합니다.
보증금 반환 시기 명확화
"임대인은 계약 만료일에 신규 세입자와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다"
전세 계약이 끝나면 임대인은 보증금을 반환해야 하지만, 역전세난 등으로 인해 임대인이 이를 지연하는 경우가 많습니다. 이 특약을 통해 세입자는 계약 만료 시 보증금을 제때 받을 수 있도록 보장할 수 있습니다.
대항력 확보 전 담보 설정 금지
"잔금 지급 이후 대항력 확보 전까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다"
주택 대항력은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받으면 생기며, 이는 보증금을 지킬 수 있는 법적 수단입니다. 만약 대항력 확보 전에 임대인이 담보 대출을 받으면, 세입자의 권리가 후순위로 밀리게 됩니다. 이 특약을 통해 이런 위험을 방지할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입 협조
"임대인은 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다"
전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 이를 보장해주는 제도입니다. 만약 보증 가입이 거절될 경우, 계약을 무효화하고 임대인은 즉시 전액을 반환해야 한다는 특약을 추가하면 더욱 안전한 거래가 가능합니다.
주택 매매 및 담보 설정 시 통보 의무
"임대인은 주택을 매매하거나 담보 설정 시 세입자에게 통보하고, 세입자는 계약을 해지할 수 있다"
계약 기간 중 임대인이 주택을 매매하거나 담보로 제공할 경우, 세입자는 불안할 수밖에 없습니다. 이러한 특약을 통해 세입자는 새로운 임대인에게 계약 승계를 거부하고 계약을 종료할 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다.
시설물 수리 책임 명시
"임차인의 귀책사유가 없는 시설물의 수리는 임대인이 책임진다"
보일러 고장, 누수, 전기 문제 등 중요한 시설물의 고장은 임대인이 책임을 져야 합니다. 이 특약을 통해 세입자는 임대인이 수리를 회피하는 상황을 방지할 수 있습니다.
입주 전 관리비 및 공과금 정산
"임대인은 입주 전 발생한 관리비 및 공과금을 모두 정산한다"
입주 후에 이전 세입자의 관리비나 공과금을 부담하게 되는 억울한 상황을 피하기 위해 이 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
전월세 계약을 체결할 때 세입자의 안전을 보장하는 특약들은 더 이상 선택이 아닌 필수입니다.
보증금 반환 보장, 담보 설정 금지 등 중요한 특약을 통해 법적 권리를 강화하고, 임대인과의 갈등을 예방할 수 있습니다. 이 특약들이 전월세 계약의 안전망이 되어줄 것입니다. 당신의 소중한 보증금을 보호하세요! 지금 바로 안전한 전월세 계약을 위한 특약들을 확인해보세요.
“세입자를 위한 안전한 전월세 계약, 이제는 필수입니다!”